Ultimate magazine theme for WordPress.

Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

0 26

Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

Читать в

Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

Анна Смирнова
Обозреватель РИА НедвижимостьВсе материалы

Покупка квартиры, особенно в Москве, сегодня по карману далеко не каждому, поэтому некоторые люди, накопив, к примеру, миллиона три, начинают искать альтернативные варианты для их вложения на рынке недвижимости. Сайт «РИА Недвижимость» решил выяснить, какие возможности для этого сейчас существуют, какова цена вопроса и вероятные «подводные камни».
Доля в квартиреОдной из альтернатив приобретению отдельной квартиры может стать доля в жилье. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя цена таких предложений в Москве составляет сегодня порядка 4,2 миллиона рублей (в июле цены выросли на 1% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года), но, конечно, можно найти и гораздо более дешевые варианты.

"В новой Москве минимальная стоимость доли начинается вообще от 230-250 тысяч рублей, например, за 1/15 доли в квартире площадью 44 квадратных метров в Троицком округе. В "старой" Москве – от 500-550 тысяч рублей – это 1/24 доли в квартире площадью 45 квадратных метров на юге города", – рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

Надежда КорккаУправляющий партнер компании «Метриум»

Сейчас на столичном рынке жилья представлено около 400 подобных предложений.

Несмотря на достаточно привлекательную цену, с долями возникает огромное количество проблем. С точки зрения вложения средств основная из них заключается в том, что такую недвижимость достаточно сложно реализовать по хорошей цене – как правило она продается гораздо дешевле, чем если бы собственники продавали всю квартиру целиком и потом делили деньги между собой пропорционально принадлежащим им долям.
Плюс такие варианты не особенно пользуются популярностью из-за множества юридических нюансов, ведь при владении долей нужно считаться с мнением других собственников. К примеру, без их согласия долю нельзя сдать в аренду, предупреждают риелторы.
Дополнительные сложности связаны с тем, что доля – это как правило не отдельная комната, а просто, к примеру, ½ или ¼ в квартире, поэтому не очень понятно, на какие конкретно помещения собственник в итоге получает право. Придется договариваться с другими владельцами, а сделать это часто оказывается очень сложно.

"Перед продажей же владелец доли должен сначала предложить другим собственникам воспользоваться преимущественным правом выкупа. На размышление дается месяц", – говорит Коррка, добавляя, что по прошествии этого времени долю можно продавать посторонним людям, но по цене не ниже предложенной другим владельцам.

Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

Надежда КорккаУправляющий партнер компании «Метриум»

Перед покупкой доли Коркка советует уточнить, кто зарегистрирован на этой площади – для этого собственник должен предоставить выписку из домовой книги.

«Стоит озаботиться вопросом прекращения регистрационного учета и прописать сроки выполнения этой процедуры в договоре купли-продажи», – говорит она.
Кроме того, стоит проверить самого продавца и недвижимость. Это касается его дееспособности (пусть он предоставит справки из наркологического психо-неврологического диспансеров), а также наличия ограничений на сделки (запретов и арестов) в выписке из ЕГРН, добавляет Коркка.

По данным агентства недвижимости «Миэль», сейчас на московском рынке жилья выставлено на продажу 1,6 тысячи комнат. Но они не особенно пользуются популярностью.

"Комнаты – это вообще очень узкий сегмент недвижимости. Их покупают в основном только те, кому нужна московская регистрация. То есть человек регистрируется по этому адресу, а живет, как правило, в другом месте", – рассказывает главный аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова.

Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

Екатерина БережноваГлавный аналитик «Миэль»

Найти комнату за 3 миллиона в Москве будет непросто, в основном цены стартуют от 4,5 миллиона рублей (за год средняя цена выросла на 7%). Так что за эту сумму удастся купить комнату разве что только на окраине города, в плохом состоянии и с весьма сомнительными соседями, предупреждают риелторы.
А ведь «качество» соседей – это один из самых важных факторов при приобретении такой недвижимости. Если это люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью, а то и вовсе психически больные люди, то сдать подобное жилье в аренду и впоследствии выгодно продать будет крайне сложно.

Перед покупкой комнаты риелторы советуют тщательно проверить все документы на нее. В частности, продавец должен предоставить бумагу, подтверждающую тот факт, что другие собственники отказались от приоритетного права ее покупки. Кроме того, надо удостовериться в выписке из ЕГРН, что на комнату не наложены никакие ограничения – к примеру, арест за долги.

Риелторы говорят, что это очень ликвидный вариант, который всегда пользуется спросом, но такие варианты моментально раскупаются, обнаружить их и успеть купить не так-то просто.
Цены на малогабаритные квартиры растут быстрее, чем в среднем по рынку – за год квадратный метр в таком жилье в «старой» Москве подорожал на 21% – до 335 тысяч рублей, привела данные Коррка.
Особняком стоят квартиры, «нарезанные» на студии. Несмотря на привлекательную цену (всего 2-3 миллиона рублей), это очень опасный сегмент недвижимости, предупреждает владелец агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

"Основная проблема – это подвешенный юридический статус. Значительная часть таких вот нарезанных студий – это физически отдельные помещения, а фактически – те же самые доли в квартирах со всеми вытекающими отсюда проблемами", – говорит он.

Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

Сергей ВишняковВладелец агентства недвижимости «Вишня»

Еще одна серьезная сложность связана с неузаконенной перепланировкой – не всегда нарезка на мелкие студии с своими санузлами и кухней из большей квартиры правильно и до конца юридически оформлены.

Так что в случае с покупкой нужно быть особо внимательным к документам – смотреть в выписке из ЕГРН, чем все-таки реально владеет продавец (долей или квартирой) и изучать план БТИ на предмет законности планировки.
Взять машино-местоИнтересной может быть покупка машино-места или кладовки в новом жилом комплексе. По данным, которые приводит «Инком-Недвижимость», средняя стоимость места в подземном паркинге составляет от 1,5 до 2 миллионов рублей в ЖК эконом- и комфорт-класса.
Потом такие помещения можно довольно выгодно сдавать в аренду или перепродать жильцам этого же ЖК, так как часто эти площади в дефиците.

"В настоящее время средняя стоимость однокомнатной квартиры в московской новостройке составляет 12,4 миллиона рублей, на эти же средства можно приобрести 8 парковочных мест, которые при арендной ставке в 12 тысяч рублей, будут приносить 96 тысяч рублей в месяц", – приводит расчеты руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

Метры по сусекам: что можно купить, если не хватает денег на квартиру

Дмитрий ТагановРуководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»

При этом сдавать парковочное место или кладовку во многих аспектах проще, чем жилье. Оно не требует ухода или ремонта и налог будет ниже, чем на квартиру.

«Но купить такие объекты можно не во всех жилых комплексах. В некоторых из них застройщик не готов продать машино-место или кладовую потенциальному покупателю, который не является собственником квартиры или апартаментов в данном ЖК. К причинам относятся дефицит таких вариантов, а также обеспечение приватности резидентов», – предупреждает Коррка.
Вложиться в землюЕсли абстрагироваться от квадратных метров в бетоне, то можно рассмотреть участок земли как альтернативу покупке квартиры в Москве.
Цены на землю в Подмосковье стартуют от 1,5 миллионов рублей за участок, за год она подорожала очень существенно – от 9% до 33% в зависимости от расположения, подсчитали в «Инкоме».

«Сейчас участки пользуются спросом, поскольку на первичном рынке наблюдается дефицит готовых домов, а на вторичном продавцы серьезно завышают цены на них. Кроме того, участки без подряда являются самым дешевым сегментом загородной недвижимости», – объясняет Таганов.
По его словам, наиболее востребованными являются лоты, расположенные не далее 60 километров от МКАД, с хорошей транспортной инфраструктурой (наличием удобных подъездных путей, а также станций электричек и остановок автобусов в шаговой доступности), в организованных поселках с подведенными коммуникациями.
В отдаленных местах области можно купить землю вообще за 60-70 тысяч рублей, но добираться туда придется «на оленях», и потом выгодно продать такой участок будет крайне сложно, предупреждают риелторы.
Грамотно приобрести угодья, чтобы не столкнуться потом с проблемами, не так просто. Прежде всего, на Публичной кадастровой карте необходимо проверить вид разрешенного использования (ВРИ) участка.

«Лучше всего, если это ВРИ с кодом 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства». Ведь возведение любого дома (в том числе легкого каркасного) запрещено на участках с видом разрешенного использования «Ведение огородничества» или «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», – предостерегает Коррка.
Кроме того, пользуясь этой картой, следует уточнить, не находится ли участок в границах охранных зон инженерных коммуникаций и объектов культурного наследия, а также природоохранных и водоохранных зон. Если документы не оформлены должным образом, то существует риск сноса строений.
Не лишним будет изучить и перспективы развития территории: не попадает ли участок в границы комплексного развития территорий или дорожного строительства. Ведь бывали ситуации, когда участки изымались для государственных или муниципальных нужд с выплатой компенсаций. Для того, чтобы получить такую информацию, надо запросить копию генерального плана в местной администрации или в комитете по архитектуре и градостроительству.
Подумать о другом городеНу и наконец, возможно, стоит расширить географию своих поисков и обратить внимание не только на столичные квартиры и подмосковные земли, но и на жилье в других городах России. Лучше, если это будут соседние с Московской области, чтобы в случае необходимости добраться туда можно было в течение нескольких часов.
В среднем однокомнатная квартира в новостройке в областном центре (Тверь, Калуга, Тула, Владимир) обойдется примерно в 3,3-3,8 миллиона рублей. Ее можно сдавать в аренду как посуточно, так и на долгий срок.
В среднем стоимость посуточной аренды однокомнатной квартиры в одном из крупных городов в соседних с Московской областью составляет около 1,5-2 тысяч рублей. В туристических центрах (Тула, Владимир, Суздаль, Ярославль) она может быть выше – 2-2,5 тысячи рублей в сезон – с апреля по сентябрь и в период новогодних праздников), приводит свои данные Коррка.
Долгосрочная же аренда однокомнатной квартиры, по ее словам, в региональном центре обойдется примерно в 17-23 тысяч рублей. Как правило в эту сумму включаются коммунальные платежи.
В данном случае сложности связаны с тем, что на расстоянии не так легко найти арендаторов и подписать с ними договор аренды. Кроме того, если впоследствии возникнут какие-то проблемы с квартирой, то придется приезжать лично и разбираться. Если у собственника нет родственников или друзей в этом городе, которым можно делегировать часть полномочий, то ситуация несколько затруднится.

 
Источник